Земля и доля
0
1114

Среди наиболее важных для страны правовых актов, вступивших в силу с 1 января, многие называют закон №232 “О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты”. Корреспондент “БН” попросил прокомментировать некоторые его положения начальника отдела по г.Бронницы Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по МО В.Н.РЫБИНКИНА.

— Владимир Николаевич, насколько и для кого важны принятые изменения?

— Прежде ряд федеральных, региональных органов власти и управлений были обязаны участвовать в работе комиссий по выбору земельных участков, как под строительство, так и приемке в эксплуатацию построенных объектов. Они должны были контролировать разработку проектной документации, осуществлять её согласование. Теперь эти органы власти освобождены от такой нагрузки и количество организаций, с которыми надо проводить согласования, заметно сократилось. Значит, потенциальному застройщику меньше нужно преодолевать бюрократических барьеров. Меньше времени потребуется и на саму процедуру, значит, сократятся сроки инвестиционных проектов. К тому же, ответственность за качество стройобъекта возложена теперь на одно лицо: на стадии проектирования – это разработчик проекта, на стадии строительства или реконструкции – исполнитель работ, на стадии приемки объекта в эксплуатацию – инспектор государственного строительного надзора. А по малым объектам, указанным в законе в т.ч. индивидуальных жилых домов, – приемку ведет уполномоченный представитель органа местного самоуправления.

— Можно ли назвать закон №232 попыткой сдвинуть с мертвой точки буксующую программу по обеспечению россиян доступным жильем и снизить цену на него?

— Эта проблема очень сложна и многогранна. Еще в 2005 г. были предусмотрены меры, регламентирующие вопросы разработки предпроектной документации и предоставления участков под строительство. В частности, внесено требование об установлении в населенных пунктах градостроительных зон, регламентов, правил землепользования и застройки. В качестве антикоррупционной меры предусмотрено, что все земельные участки под многоэтажное и индивидуальное жилстроительство должны предоставляться только на конкурсе или аукционе, а с 2010 г. – и на все остальные объекты. Но эта в принципе правильная мера пока должным образом не задействована. Причина очевидна: в большинстве городов, (и Бронницы – не исключение), отсутствуют генеральные планы их развития. Там же, где генпланы есть, они давно нуждаются в корректировке. А для аукционных торгов нужны проекты застройки и подготовленные для продажи участки с генпланами, техусловия на подсоединение к инженерным сетям и кадастровые планы. Чтобы их сделать, требуются немалые бюджетные средства. Прежде все это готовили сами застройщики. Теперь же разработка проектов возложена на местные органы самоуправления. Вот только средств в местном бюджете на это либо нет, либо недостаточно. К примеру, в Бронницах за весь 2006 г. через торги под индивидуальное жилстроительство (ИЖС) предоставлено всего 6 участков. А под многоэтажки – ни одного. В других городах примерно такая же картина. И другой, ценовой аспект проблемы. Очевидно, что предоставление участков через торги не может привести к снижению цен на землю под жилстроительство. Ведь органы местного самоуправления не вправе продавать участки ниже кадастровой и рыночной цены. Но в данном законе эта норма не изменилась, установлены только некоторые временные льготы для отдельных застройщиков и действие их заканчивается в декабре 2007 г. Так что, на мой взгляд, законодатели не ставили целью снижения цен на землю, устранялись в основном излишние бюрократические препятствия.

— Какую же пользу закон может принести в решении процедурных вопросов?

— Теперь до разработки генплана города, утверждения правил землепользования и застройки всеми согласованиями проектов под жилищное строительство занимаются органы местного самоуправления. Для застройщиков – это большое облегчение. Но и получить земельный участок под это дело можно только на аукционе. По другим объектам процедура согласований и предоставления участков осталась прежней, т.е. без аукциона. За исключением того, что теперь выбор участков не надо согласовывать с органами госпожнадзора, культуры, охраны памятников и ГАИ. Отменена и экологическая экспертиза, как участков, так и проектов строительства. За исключением экспертизы объектов, которые обозначены в законе. Но они не касаются, так называемых, массовых объектов строительства. Не надо теперь согласовывать разработанные проекты с вышеназванными организациями, а также с санэпиднадзором. Соответственно, представители этих органов и служб теперь не участвуют и в комиссиях по приемке в эксплуатацию построенных объектов.

— Наверняка важно и такое дополнение, как разрешение осваивать крупные проекты на месте ветхого жилья без проведения аукционов…

— Статьей 46 закона введено такое понятие, как “развитие застроенной территории”. Решение об этом принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта РФ, а также органа местного самоуправления, физических и юридических лиц. Под застроенными территориями понимаются городские кварталы с жилыми многоэтажками, признанными в установленном порядке аварийными. И при этом, находящиеся на земельных участках, которые относятся к госсобственности и не переданы в пользование другим лицам. Эти земли предоставляются для строительства без торгов организациям, победившим на аукционе за право заключения договора о развитии территории. Как видим, данная норма не распространяется на частный сектор, где расположены индивидуальные жилые дома.

— Судя по оценкам экспертов, закон №232 изменил земельные отношения за пределами городской территории. Одно из нововведений – передача всех неиспользуемых федеральных земель субъектам федерации под застройку жильем. Насколько оно значимо?

— Эта норма более всего касается сельских жителей. Для бронничан она не столь актуальна. Но коль мы затронули данную тему, приведу примеры. Ныне существует много земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, находящихся за границами населенных пунктов. Эти участки чаще всего образовывались из земель сельхозназначения, расположенных вблизи населенных пунктов и за их границами. Местное власти ошибочно считали, что эти участки расположены на продолжении существующих улиц и даже присваивали номера домам. Но, когда вставал вопрос о том, чтобы как-то распорядиться этим земельным участком или домом, у граждан возникали проблемы. Ведь органы учета не выдавали кадастровых планов на участки, а органы госрегистрации не регистрировали подобные сделки. Ибо такого рода участки нередко числились еще за каким-либо сельхозпредприятием. Или хуже того, принадлежали на праве коллективно-долевой собственности владельцам долевых паев. А вид разрешенного использования был установлен, такой, как допустим, “пашня”. Так вот: сначала требовалось решить вопрос об изменении границ полей и вывести этот участок из ведения сельхозпредприятия. Но вопрос чаще всего решался либо отказом с/х предприятия от этого участка, либо через суд. А вот, чтобы изменить категорию, т.е. перевести участок из категории земель сельхозназначения в земли населенных пунктов, требовалось сложная документальная процедура. Нужно было создать проект изменения черты всего населенного пункта, согласовать его, а затем по решению губернатора области включить в земли населенного пункта. Кроме того, надо было принять еще и решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования на основании публичных слушаний – о переводе пашни в землю под ИЖС. Только тогда можно было совершить сделку. В общем, проблема не из легких. Теперь же для включения земельного участка под ИЖС в земли населенных пунктов, достаточно изготовить кадастровый план участка (при этом не надо делать проект границ всего населенного пункта). Потом достаточно обратиться с заявлением в органы местного самоуправления с правоустанавливающим документом. А этот орган вправе выйти на губернатора области с обоснованием целесообразности включением конкретного участка в земли того или иного населенного пункта с изменением категории земель и одновременно изменением вида использования. При отсутствии замечаний, губернатор в месячный срок принимает решение о переводе участка из одной категории в другую. В данном случае земли сельхозназначения переводятся в категорию земли населенных пунктов и одновременно изменяется вид использования с пашни под ИЖС без проведения публичных слушаний. Что же касается вопроса вовлечения в оборот неиспользуемых федеральных земель сельхозназначения, расположенных за пределами населенных пунктов, то здесь законодатель упростил процедуру их изъятия. А полномочиями по их распоряжению наделил органы власти субъектов федерации на срок полтора года и только для возведения объектов жилья и соцкультбыта. Но далеко не в каждом городе или вблизи его расположены такие земли. Так что эта норма закона вряд ли будет работать в полной мере, а в окружении Бронниц таких земель вообще нет.

Беседовал Валерий ДЕМИН
Назад
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий